Sancaktepe, İstanbul Anadolu Yakası'nda yapı stoğunun hızla yenilendiği ilçelerden biri. Eski müstakil yapıların bulunduğu sokaklarla yeni konut alanları yan yana ilerliyor. Bu durum, arsasını değerlendirmek isteyen mülk sahibi için hem fırsat hem de dikkat gerektiren bir tablo oluşturuyor.
Süreç nasıl başlar?
- İmar durumu belgesi alın. Sancaktepe Belediyesi imar müdürlüğünden parselinize ait güncel belgeyi edinin. Emsal, TAKS, çekme mesafeleri ve plan notları buradan okunur.
- Tapu kaydınızı güncelleyin. Hisse durumu, şerh ve takyidatları kontrol edin. Hisseli tapularda diğer hissedarlarla önce anlaşmak gerekir.
- Parselin fiziksel durumunu değerlendirin. Cephe genişliği, yol durumu, eğim ve komşu yapılaşma projeyi doğrudan etkiler.
- Birden fazla firmadan teklif alın. Tek teklifle karar vermek, oranı da paylaşımı da körlemesine kabul etmek demektir.
İmar durumu belgesindeki kavramları İmar Durumu Belgesi Nasıl Okunur? yazımızda açıkladık.
Bölgeye özgü değerlendirme başlıkları
- Parsel geometrisi. Bölgede dar ve derin parseller yaygındır. Çekme mesafeleri sonrası kalan oturum alanı, emsalden daha belirleyici olabilir.
- Hisseli tapu. Miras yoluyla bölünmüş parseller sıkça görülür; karar süreci hissedar sayısıyla doğru orantılı olarak uzar.
- Mevcut yapı durumu. Parselde bina varsa yıkım maliyeti ve kira yardımı müteahhidin maliyet tarafına eklenir; bu da paylaşım oranını etkiler.
- Ulaşım bağlantıları. Metro ve ana arter yakınlığı satış değerini, dolayısıyla oranı etkileyen unsurlardandır.
- Zemin koşulları. Temel tipi maliyeti değiştirebileceği için erken aşamada gündeme gelmelidir.
Sözleşme aşaması
Bölge farketmeksizin sözleşmenin temel başlıkları aynıdır: noterde düzenleme şeklinde yapılması, bağımsız bölümlerin numarayla listelenmesi, tapu devrinin inşaat seviyesine bağlanması, teslim süresi ve gecikme cezası, teknik şartname eki, teminat ve fesih koşulları.
Bu başlıkların tamamını 14 maddelik rehberimizde ayrıntılı ele aldık.
Gerçekçi beklenti
Bölgede uygulanan paylaşım oranları parselden parsele değişir; komşu sokakta yapılan bir anlaşma sizin parseliniz için gösterge olmayabilir. Konum, emsal, parsel geometrisi, zemin ve mevcut yapı durumu birlikte değerlendirilmeden söylenen her oran tahmindir.
Aynı şekilde süre konusunda da baştan kesin bir tarih beklemeyin. Ruhsat süreçleri, hissedar sayısı ve projenin büyüklüğü takvimi belirler.
Sık sorulan sorular
Sancaktepe'de kat karşılığı oranları ne kadar?
Tek bir oran vermek doğru olmaz. Oran; parselin konumu, emsali, geometrisi, zemin koşulları ve mevcut yapı durumuna göre değişir. Parselinizi görmeden söylenen oranlar tahminden ibarettir.
İmar durumu belgesini nereden alırım?
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden başvurarak alabilirsiniz. Belgenin geçerlilik süresi bulunduğu için görüşme öncesi güncel tarihli nüsha almanız önerilir.
Hisseli tapuda kat karşılığı yapılabilir mi?
Yapılabilir ancak tüm hissedarların sürece katılımı gerekir. Hissedar sayısı arttıkça karar süreci uzar. Bu durumda hukuki destek almak süreci kolaylaştırır.
Kaynaklar
Bağlantılar kurumların resmî sayfalarına yönlendirir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit ediniz.
