Bir arsanın değeri, büyüklüğünden çok üzerinde ne yapılabileceğinden gelir. Bunu belirleyen belge, bağlı olduğunuz belediyeden alınan imar durumu belgesidir. Belgedeki birkaç kısaltmayı okuyabilmek, arsa sahibi için doğrudan para karşılığı olan bir beceridir.
TAKS — Taban Alanı Katsayısı
Binanın zemindeki oturum alanının, arsa alanına oranıdır. TAKS 0,40 ise 1.000 m² arsanın en fazla 400 m²'sine oturulabilir. Kalan alan bahçe, otopark ve çekme mesafesi olarak kalır. TAKS, binanın ne kadar geniş olabileceğini söyler.
KAKS (Emsal) — Kat Alanı Katsayısı
Binanın tüm katlarındaki toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. KAKS 2,00 ise 1.000 m² arsada toplam 2.000 m² inşaat yapılabilir. Emsal, projenin toplam büyüklüğünü ve dolayısıyla kat karşılığı hesabındaki en belirleyici sayıyı verir.
Örnek hesap
500 m² bir parselde TAKS 0,40 ve KAKS 1,60 olsun:
- Taban alanı: 500 × 0,40 = 200 m²
- Toplam inşaat alanı: 500 × 1,60 = 800 m²
- Kabaca 800 / 200 = 4 normal kat
Bu yalnızca kavramları anlatan bir örnektir. Gerçek projede geçerli olan, belediyeden alınan imar durumu belgesi, plan notları ve yürürlükteki yönetmeliktir.
Hmax — Maksimum Yapı Yüksekliği
Yapının ulaşabileceği azami yüksekliği metre veya kat adedi olarak belirtir. Emsal hakkınız yüksek olsa bile Hmax sınırı sizi yatayda çözüm üretmeye zorlayabilir. "Serbest" ibaresi geçen planlarda yükseklik, çekme mesafeleri ve diğer kısıtlarla dolaylı olarak belirlenir.
Çekme mesafeleri
Yapının parsel sınırlarına en az ne kadar yaklaşabileceğini gösterir; genellikle ön, yan ve arka bahçe için ayrı ayrı verilir. Dar parsellerde çekme mesafeleri, TAKS'tan daha belirleyici hale gelebilir: kâğıt üzerinde hakkınız olan taban alanını fiilen kullanamayabilirsiniz.
Yapı nizamı
Bitişik nizam, ayrık nizam veya blok nizam olarak belirtilir. Bitişik nizamda komşu parsele dayalı yapılabilirken ayrık nizamda her yönden çekme zorunluluğu vardır. Aynı emsale sahip iki parselden ayrık nizam olanı, çoğu zaman daha az verimli bir plan üretir.
Belgede ayrıca kontrol edilmesi gerekenler
- Yol genişliği ve terk durumu: Parselinizden yola terk yapılması gerekiyorsa net arsa alanınız küçülür.
- Plan notları: Çoğu kısıt ve istisna burada yazar; sadece tablodaki sayılara bakmak yanıltıcıdır.
- Belgenin tarihi: İmar durumu belgesinin geçerlilik süresi vardır ve plan değişiklikleri sayıları değiştirebilir. Görüşmeye giderken güncel tarihli belge alın.
- Zemin etüdü gerekliliği: Zemin sınıfı, temel sistemini ve dolayısıyla maliyeti doğrudan etkiler.
Zeminin projeye etkisini Zemin Etüdü Nedir? yazımızda ele aldık.
Sayıları kim yorumlamalı?
İmar durumu belgesindeki değerlerin bir projeye nasıl dönüşeceğini gösteren kişi mimardır. Bir müteahhidin size sunduğu "şu kadar daire çıkar" hesabını, bağımsız bir mimara kontrol ettirmek görüşme masasındaki en ucuz güvencedir.
Sık sorulan sorular
TAKS ile KAKS arasındaki fark nedir?
TAKS binanın zemindeki oturum alanını, KAKS (emsal) ise tüm katların toplam inşaat alanını sınırlar. TAKS binanın genişliğini, KAKS toplam büyüklüğünü belirler.
Emsal 1,50 ne demek?
Arsa alanının 1,5 katı kadar toplam inşaat alanı yapılabileceği anlamına gelir. 500 m² arsada emsal 1,50 ise toplam 750 m² inşaat alanı çıkar. Emsale hangi alanların dahil olmadığı plan notlarına ve yönetmeliğe göre değişir.
İmar durumu belgesini nereden alabilirim?
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden başvurarak alabilirsiniz. Belgenin bir geçerlilik süresi bulunduğu için görüşme öncesinde güncel tarihli bir nüsha almanız önerilir.
Emsal hesabına hangi alanlar dahil değildir?
Emsal harici tutulan alanlar imar planı notlarına ve yürürlükteki yönetmeliğe göre değişir. Bu ayrıntı toplam inşaat alanını önemli ölçüde etkilediğinden, projeyi hazırlayan mimardan parsel bazında teyit alınmalıdır.
Kaynaklar
Bağlantılar kurumların resmî sayfalarına yönlendirir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit ediniz.
