Emsal (KAKS), bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Hesabın kendisi basit bir çarpmadır; işi zorlaştıran, hangi alanların bu hesaba dahil olduğudur.
Temel formül
Toplam inşaat alanı = Arsa alanı × Emsal (KAKS)
Örnek 1 — Basit hesap
- Arsa alanı: 500 m²
- Emsal: 1,50
- Toplam emsale dahil inşaat alanı: 500 × 1,50 = 750 m²
TAKS 0,30 ise taban alanı 500 × 0,30 = 150 m² olur. Kabaca 750 / 150 = 5 normal kat çıkar. Hmax bu kat sayısına izin vermiyorsa emsalin tamamı kullanılamaz.
Örnek 2 — Yola terk sonrası
Tapuda 620 m² görünen bir parselden 120 m² yola terk yapılacaksa hesap, kalan alan üzerinden yapılır:
- Tapu alanı: 620 m²
- Yola terk: −120 m²
- Net imar parseli: 500 m²
- Emsal 1,50 → 750 m²
Terk edilecek alanı hesaba katmamak, arsa değerlemesinde sık yapılan bir hatadır.
Örnek 3 — Daha büyük parsel
- Arsa alanı: 1.000 m²
- Emsal: 2,00 · TAKS: 0,40
- Toplam inşaat alanı: 2.000 m²
- Taban alanı: 400 m² → kabaca 5 normal kat
Aynı emsalle daha büyük parselde, çekirdek (merdiven-asansör) alanının toplam alana oranı düştüğü için verimlilik artar.
Hesabı bozan nokta: emsal harici alanlar
Bazı alanlar, yürürlükteki yönetmelik ve plan notlarına göre emsal hesabına dahil edilmeyebilir. Bunlar projeye ciddi alan kazandırabilir. Hangi alanların hangi koşullarda hariç tutulduğu zaman içinde değişebilen bir konudur ve parsele göre farklılık gösterir.
Bu nedenle, bir müteahhidin veya emlakçının verdiği "şu kadar m² çıkar" rakamını, projeyi hazırlayacak mimara teyit ettirmek gerekir.
Emsalden satılabilir alana
Emsal size brüt inşaat alanını verir; bunun tamamı daire olarak satılmaz. Merdiven, asansör, kat holü, sığınak ve teknik hacimler düşüldükten sonra kalan alan satılabilir alandır.
Bu dönüşümü Bir Arsaya Kaç Daire Yapılabilir? yazımızda ayrıntılandırdık.
Uyarı
Buradaki örnekler yalnızca kavramı anlatmak içindir. Gerçek projede geçerli olan; belediyeden alınan güncel imar durumu belgesi, ilgili imar planı notları ve yürürlükteki yönetmelik hükümleridir.
Sık sorulan sorular
Emsal 1,50 kaç metrekare eder?
Arsa alanına bağlıdır. 500 m² arsada emsal 1,50 ise toplam 750 m², 1.000 m² arsada 1.500 m² inşaat alanı çıkar.
Emsal hesabına balkon dahil mi?
Balkon ve benzeri alanların emsale dahil olup olmadığı yürürlükteki yönetmeliğe ve plan notlarına göre değişir. Parsel bazında mimardan teyit alınmalıdır.
Emsal ile TAKS aynı anda mı uygulanır?
Evet, ikisi birlikte geçerlidir. TAKS taban oturumunu, emsal toplam inşaat alanını sınırlar. Ayrıca Hmax ve çekme mesafeleri de aynı anda sağlanmalıdır.
Kaynaklar
Bağlantılar kurumların resmî sayfalarına yönlendirir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit ediniz.