"Komşu sokakta %50 vermişler" cümlesi, paylaşım oranı görüşmelerinin en sık duyulan cümlesidir. Oysa iki parsel yan yana olsa bile aynı oranı hak etmeyebilir. Oran bir pazarlık sonucu gibi görünse de altında somut bir hesap vardır.
Denklemin iki tarafı
Kat karşılığı bir işlemde arsa sahibi arsayı, müteahhit inşaat maliyetini ve riski koyar. Ortaya çıkan toplam değer bu iki katkı oranında paylaşılır. Dolayısıyla oranı belirleyen dört değişken vardır:
- Arsanın değeri. Konum, cephe, yol genişliği, parsel geometrisi ve çevredeki satış fiyatları.
- İmar hakları. Parselde kaç metrekare inşaat yapılabildiği. Aynı büyüklükteki iki arsadan biri iki kat fazla emsal alıyorsa, değeri de o oranda farklıdır.
- İnşaat maliyeti. Malzeme ve işçilik maliyeti, zemin koşullarının getirdiği ek imalat, yıkım masrafı.
- Satış beklentisi ve süre. Proje bittiğinde metrekare kaça satılabilir ve bu süreç ne kadar sürer.
Emsal ve TAKS kavramlarını örnekle anlattığımız İmar Durumu Belgesi Nasıl Okunur? yazısı, bu hesabın imar tarafını anlamanıza yardımcı olur.
Neden aynı mahallede oranlar farklı çıkar?
Arsanın metrekaresi büyüdükçe müteahhidin payına düşen oran genelde artmaz, azalır: aynı maliyetle daha çok satılabilir alan üretiliyordur. Buna karşılık zemin kötüyse, parsel eğimliyse veya köşe olmayan dar bir cephesi varsa maliyet yükselir ve müteahhidin talebi artar. Yıkılacak mevcut bir yapı varsa yıkım ve hak sahiplerine kira yardımı da müteahhidin maliyet tarafına yazılır.
Oran tek başına yeterli değil
Bir arsa sahibi için %45 iyi daireler, %55 kötü dairelerden daha değerli olabilir. Bu yüzden görüşmeyi yalnızca yüzde üzerinden yürütmek yanıltıcıdır. Şu üç soru yüzdeyle birlikte sorulmalıdır:
- Hangi kat ve hangi cephedeki bağımsız bölümler bana ait olacak?
- Ortak alanlar, otopark hakkı ve depo/teras gibi eklentiler nasıl dağıtılıyor?
- Teslim süresi ne ve gecikmenin bana maliyeti ne olacak?
Değerleme raporu almak mantıklı mı?
Arsanızın piyasa değerini bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanından öğrenmek, görüşmeye elinizde veriyle oturmanızı sağlar. Rapor bir zorunluluk değildir; ancak müteahhidin sunduğu tabloyu kontrol edebileceğiniz tek bağımsız referanstır ve maliyeti, işlem büyüklüğü yanında küçük kalır.
Görüşmeye nasıl hazırlanmalı?
Belediyeden güncel imar durumu belgesi alın; parselinizde ne yapılabildiğini bilmeden oran konuşmak kör pazarlıktır. Tapu kaydınızı güncelleyin. Çevredeki yeni projelerin satış fiyatlarını kendiniz araştırın. Birden fazla müteahhitten teklif alın ve teklifleri yalnızca yüzdeye göre değil, yukarıdaki üç soruya verdikleri cevaba göre karşılaştırın.
Sık sorulan sorular
Paylaşım oranı için standart bir yüzde var mı?
Hayır. Oran; arsanın konumu, imar hakları, zemin koşulları, inşaat maliyeti ve bölgedeki satış fiyatlarına göre parsel bazında değişir. Başka bir parselde uygulanan oran sizin parseliniz için gösterge olmayabilir.
Yüzde mi önemli, hangi daireleri aldığım mı?
İkisi birlikte değerlendirilmelidir. Düşük katta ve kötü cephede daha yüksek bir yüzde, iyi konumlu bağımsız bölümlerden oluşan daha düşük bir yüzdeden değersiz olabilir.
Görüşme öncesi hangi belgeleri hazırlamalıyım?
Güncel tapu kaydı ve belediyeden alınmış imar durumu belgesi asgari gerekliliktir. İsteğe bağlı olarak bağımsız bir gayrimenkul değerleme raporu aldırabilirsiniz.
Kaynaklar
Bağlantılar kurumların resmî sayfalarına yönlendirir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit ediniz.
