Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Sözleşme, süreç iyi giderken kimsenin okumadığı; kötü gittiğinde ise tek dayanak olan belgedir. Aşağıdaki başlıklar, imza öncesinde varlığını kontrol etmeniz gereken maddelerdir.

Kısa cevap

Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; paylaşım bağımsız bölüm numaralarıyla listelenmeli; tapu devri inşaat seviyesine bağlanmalı; teslim süresi ve cezai şart, kira yardımı, teknik şartname, teminat ve fesih koşulları açıkça yer almalıdır.

1. Tarafların ve taşınmazın tanımı

Tüm maliklerin kimlik ve hisse bilgileri, taşınmazın ada-parsel bilgisi eksiksiz yazılmalıdır. Hisseli mülkiyette hangi maliklerin sözleşmeye taraf olduğu net olmalıdır.

2. Paylaşım tablosu

Yalnızca yüzde yazmak yeterli değildir. Sözleşme ekinde:

• Her malike düşecek bağımsız bölümlerin blok, kat ve numara bilgisi
• Net ve brüt alanları
• Cephe yönü
• Otopark, depo ve teras gibi eklentiler

Proje henüz kesinleşmemişse, dağılımın hangi ilkeye göre yapılacağı ve onaylı proje sonrası nasıl kesinleşeceği yazılmalıdır.

3. Tapu devrinin kademelendirilmesi

Arsa sahibi açısından en kritik maddedir. Devrin inşaat seviyesine bağlanması gerekir: örneğin temel, kaba yapı ve iskân aşamalarında belirli oranlarda. Hangi seviyede ne kadar devir yapılacağı sayısal olarak yazılmalıdır.

4. Teslim süresi ve cezai şart

• Sürenin ne zaman başladığı (sözleşme tarihi mi, ruhsat tarihi mi)
• Net teslim tarihi
• Gecikme halinde uygulanacak cezai şart — caydırıcı bir tutarda olmalı
• Mücbir sebep tanımı — aşırı geniş tutulmamalı

5. Teknik şartname

Sözleşme ekinde mahal listesi ve teknik şartname bulunmalıdır: beton ve donatı sınıfı, ısı-su-ses yalıtımı sistemleri, doğrama ve cam özellikleri, seramik ve parke sınıfı, asansör, ısıtma sistemi, elektrik ve sıhhi tesisat malzemeleri. Marka yazılmışsa "veya muadili" ifadesinin kapsamı tanımlanmalıdır.

6. Kira yardımı ve taşınma

• Aylık tutar ve ödeme günü
• Kaç ay ödeneceği
• Gecikme halinde ödemenin devam edip etmeyeceği
• Taşınma masrafının kime ait olduğu
• Ödemenin aksaması halinde uygulanacak yaptırım

7. Teminat

Teminatın türü (banka teminat mektubu, ipotek, kefalet), tutarı, hangi hallerde nakde çevrileceği ve ne zaman iade edileceği yazılmalıdır.

8. Ruhsat, iskân ve abonelikler

Her birinin yükümlüsü ve masraf sahibi ayrı ayrı belirtilmelidir. İskân alınmadan teslim yapılmayacağı maddeye bağlanmalıdır.

9. İpotek ve devir kısıtı

Müteahhidin kendi payı üzerine ipotek koydurup koyduramayacağı, koyduracaksa hangi koşullarda yapabileceği düzenlenmelidir. Ayrıca müteahhidin sözleşmeyi üçüncü kişiye devredip devredemeyeceği yazılmalıdır.

10. Yapı denetim ve raporlar

Yapı denetim kuruluşunun seçimi, raporların bir nüshasının maliklere verilmesi ve şantiye ziyaret hakkı maddeye bağlanabilir.

11. Vergi ve masraflar

Tapu harcı, damga vergisi, noter masrafı, proje ve ruhsat harçları, yapı denetim bedeli kalem kalem paylaştırılmalıdır.

12. Temerrüt, fesih ve tapu iptali

• Müteahhidin hangi hallerde temerrüde düşmüş sayılacağı
• İhtar usulü ve verilecek süre
• Fesih halinde devredilmiş tapu paylarının iadesi
• Yapılmış imalatın bedelinin nasıl hesaplanacağı
• Yetkili mahkeme ve uyuşmazlık çözüm yolu

13. Garanti

Teslim sonrası garanti kapsamı, süresi ve başvuru yolu yazılmalıdır.

İmza öncesi

• Sözleşme taslağını mutlaka bir avukata inceletin. Bu, sürecin en ucuz güvencesidir.
• Ekleri (paylaşım tablosu, teknik şartname, proje) sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak imzalayın.
• Her sayfayı paraflayın.
• Tüm maliklerin aynı metni okuduğundan emin olun.