Sancaktepe Kentsel Dönüşüm Rehberi

Sancaktepe'de dönüşüm gündemi, çoğu apartmanda bir komşunun sorusuyla başlar: "Bizim bina riskli mi?" Bu sorudan teslime kadar giden yol, teknik olduğu kadar ortak karar almayla ilgilidir.

Kısa cevap

Süreç, lisanslı bir kuruluşa yapılan riskli yapı tespiti başvurusu ile başlar. Rapor olumluysa tapuya şerh işlenir, maliklere tebligat yapılır. Ardından kat malikleri mevzuatta öngörülen çoğunlukla karar alır, müteahhit seçilir, sözleşme imzalanır ve projelendirme başlar.

Adım adım

1. Riskli yapı tespiti

Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Lisanslı kuruluş yapıyı inceler; karot ve donatı tespiti yapar, hesap modeliyle değerlendirir. Rapor ilgili idareye sunulur.

Tespit sürecinin ayrıntısını bu yazıda anlattık.

2. Tebligat ve itiraz

Riskli yapı kararı tapuya işlenir ve maliklere tebliğ edilir. İtiraz hakkı bulunur; itiraz teknik heyetçe değerlendirilir. Süreler mevzuatla belirlenir ve zaman içinde değişebilir; güncel bilgiyi ilgili idareden teyit ediniz.

3. Maliklerin ortak kararı

Bu, sürecin en uzun süren aşamasıdır. Önerimiz:

• Bir komisyon oluşturun; görüşmeler tek elden yürütülsün
• Tüm maliklere aynı bilgi aynı anda ulaşsın
• Toplantı tutanaklarını yazılı tutun ve imzalatın
• Kiracıların tahliye takvimini erken planlayın

4. Müteahhit seçimi

Yetki belgesi, tamamlanmış projeler, mali güç ve teminat; orandan önce gelen ölçütlerdir. En az üç teklif alın ve aynı tabloya işleyin.

5. Sözleşme

Noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; paylaşım bağımsız bölüm numaralarıyla listelenmeli, tapu devri inşaat seviyesine bağlanmalı, kira yardımı ve cezai şart yazılmalıdır. Taslağı avukata inceletin.

6. Projelendirme ve ruhsat

Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır; yapı denetim sözleşmesi yapılır ve Sancaktepe Belediyesi'nden inşaat ruhsatı alınır. Bağımsız bölüm dağılımı onaylı proje üzerinden kesinleşir.

7. Tahliye, yıkım, imalat

Bina boşaltılır, yıkım ruhsatı alınır ve inşaat başlar. Bu dönemde kira yardımının aksamaması ve ilerlemenin düzenli paylaşılması güveni ayakta tutar.

8. İskân ve teslim

Yapı kullanma izin belgesi alınır, kat mülkiyeti kurulur ve bağımsız bölümler teslim edilir. Teslimde eksik listesi yazılı olarak imzalanmalıdır.

Bölgeye özgü başlıklar

• Hisseli ve çok malikli yapılar. Bölgede yaygındır; karar süreci buna göre planlanmalıdır.
• Dar ve derin parseller. Çekme mesafeleri sonrası kalan alan, projenin verimini belirler.
• Kullanılmamış imar hakkı. Eski yapıların bir kısmı bugünkü haklarının altında inşa edilmiştir; bu, dönüşümün finansmanını değiştirir.
• Zemin koşulları. Temel tipi maliyeti etkiler ve paylaşım oranına yansır.
• Komşu parsellerle birleşme. Bitişik parsellerin birleştirilmesi, daha verimli bir plan üretebilir; ancak malik sayısını artırdığı için süreç yönetimi zorlaşır.

Sık yapılan hatalar

• Süreci bir müteahhidin yönlendirmesiyle başlatmak — pazarlık gücünü baştan kaybettirir
• Maliklerin ayrı ayrı görüşmeler yapması
• Yalnızca paylaşım oranına odaklanmak
• Tapu devrinin tamamını başta yapmak
• Sözleşmeyi hukuki destek almadan imzalamak
• Kira yardımı tutar ve süresini sözleşmeye yazmamak

Süre konusunda gerçekçi olun

Tespitten teslime kadar geçen süre; malik sayısı, itiraz olup olmaması, projenin büyüklüğü ve resmi süreçlerin işleyişine göre önemli ölçüde değişir. Yapıyı görmeden kesin takvim veren bir firmaya temkinli yaklaşın.