Kentsel dönüşümde en sık yapılan hata, teklifleri yalnızca paylaşım oranına göre sıralamaktır. Oysa işi yarım bırakan bir müteahhitle çalışmanın bedeli, birkaç puanlık oran farkının çok üzerindedir.
Kısa cevap
Müteahhit seçiminde dört başlık, orandan daha belirleyicidir: yetki belgesi ve sınıfı, tamamlanmış projeler, mali güç ve teminat, sözleşmeye yansıttığı şeffaflık. Bu dördü sağlanmadan verilen yüksek oran, taşınamayan bir vaat olabilir.
1. Yetki belgesi ve sınıfı
Yapı müteahhitliği yetki belge numarası, firmanın kayıtlı ve hangi büyüklükte iş yapmaya yetkili olduğunu gösterir. Belge numarasını isteyin ve resmi sistemden doğrulayın. Sınıfı projenize yetmeyen bir firma, ruhsat aşamasında süreci durdurur.
2. Tamamlanmış projeler
- En az iki tamamlanmış projeyi yerinde gezin.
- Tercihen teslimden birkaç yıl geçmiş olanları seçin; sorunlar ilk yılda görünmez.
- O binalarda oturanlarla ve yöneticiyle konuşun.
- Teslim süresine uyulup uyulmadığını sorun.
- Teslim sonrası eksiklerin giderilip giderilmediğini öğrenin.
Broşürdeki render değil, ayakta duran bina bilgi verir.
3. Mali güç ve teminat
Kentsel dönüşüm projeleri uzun soluklu ve nakit yoğun işlerdir. Firmanın aynı anda kaç projeyi birlikte yürüttüğü önemlidir; kapasitesinin üzerinde iş alan firmalar tüm projelerini yavaşlatır.
- Teminat verebiliyor mu? Banka teminat mektubu, ipotek veya kefalet.
- Kira yardımını düzenli ödeyebilecek mi? Bu, en erken görünen mali güç göstergesidir.
- Devam eden proje sayısı nedir?
Teminat vermeyi kategorik olarak reddeden bir firma, kendi finansal durumu hakkında bilgi veriyor demektir.
4. Şeffaflık
İyi bir müteahhit, sorulmadan da bilgi paylaşır. Değerlendirme ölçütü olarak şunlara bakın:
- Onaylı projeyi ve paylaşım tablosunu imza öncesi gösteriyor mu?
- Teknik şartnameyi yazılı olarak veriyor mu?
- Yapı denetim raporlarının paylaşılmasını kabul ediyor mu?
- Sorulara "merak etmeyin" yerine belge ile cevap veriyor mu?
Teklifleri nasıl karşılaştırmalı?
Teklifleri aynı tabloya yazın. Her firma için şu sütunları doldurun:
- Paylaşım oranı
- Size düşecek bağımsız bölümlerin kat ve cephe bilgisiyle listesi
- Toplam net metrekare
- Teslim süresi ve gecikme cezası
- Kira yardımı tutarı ve süresi
- Teminat türü ve tutarı
- Teknik şartname kalitesi
- Masraf ve vergilerin dağılımı
Bu tablo doldurulduğunda, en yüksek oranı veren teklifin çoğu zaman en iyi teklif olmadığı görülür.
Uyarı işaretleri
- Yetki belge numarasını vermekten kaçınma
- Yapıyı görmeden kesin teslim tarihi verme
- Diğer maliklerle ayrı ayrı, farklı içerikli görüşme yapma
- Sözleşmeyi acele imzalatmaya çalışma
- Teknik şartname vermeyi erteleme
- Tapu devrinin tamamının başta yapılmasını isteme
- Piyasanın belirgin biçimde üzerinde bir oran teklif etme — çoğu zaman sonradan revize edilir
Süreç önerisi
- Malikler ortak bir komisyon oluştursun; görüşmeler tek elden yürütülsün.
- En az üç firmadan teklif alınsın.
- Teklifler yukarıdaki tabloya işlensin ve tüm maliklerle paylaşılsın.
- Kısa listeye kalan firmaların projeleri birlikte gezilsin.
- Sözleşme taslağı bir avukat tarafından incelensin.
Sözleşmede bulunması gereken maddeleri bu yazıda listeledik.
Sık sorulan sorular
En yüksek oranı veren müteahhit mi seçilmeli?
Tek başına oran yeterli bir ölçüt değildir. Hangi bağımsız bölümlerin verildiği, teslim süresi, teminat ve firmanın mali gücü en az oran kadar belirleyicidir.
Müteahhidin yetki belgesini nasıl doğrularım?
Firmadan yetki belge numarasını isteyip Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ilgili sistemi üzerinden sorgulayabilirsiniz.
Teminat istemek olağan mı?
Evet, yaygın ve makul bir taleptir. Teminatın türü, tutarı ve hangi hallerde nakde çevrileceği sözleşmede yazılmalıdır.
Maliklerin ayrı ayrı görüşmesi neden sakıncalı?
Farklı kişilerin farklı bilgi alması, malikler arasında güvensizlik yaratır ve süreci uzatır. Görüşmelerin ortak komisyonla yürütülmesi daha sağlıklıdır.
Kaynaklar
Bağlantılar kurumların resmî sayfalarına yönlendirir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit ediniz.
