Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin resmi başlangıcıdır. Bu tespit yapılmadan dönüşüme ilişkin haklar ve yükümlülükler doğmaz. Süreç teknik bir incelemeyle başlar, idari bir işlemle devam eder.
Kısa cevap
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Başvuru için maliklerden birinin talebi yeterlidir. İnceleme sonucunda hazırlanan rapor idareye sunulur; yapı riskli bulunursa tapu kütüğüne şerh düşülür ve maliklere tebligat yapılır.
Adım adım süreç
1. Başvuru
Malik veya kanuni temsilcisi, lisanslı bir kuruluşa başvurur. Başvuruda genellikle tapu belgesi ve kimlik istenir. Tüm maliklerin onayı gerekmez; bir malikin başvurusu süreci başlatır.
2. Teknik inceleme
Lisanslı kuruluş yapıyı yerinde inceler. Bu inceleme genellikle şunları içerir:
- Yapının rölövesinin çıkarılması (mevcut projeye ulaşılamıyorsa)
- Taşıyıcı sistemin belirlenmesi; kolon, kiriş ve perde ölçüleri
- Beton dayanımı için karot numunesi alınması
- Donatı düzeninin tespiti (donatı tarama veya sıyırma yöntemiyle)
- Zemin bilgisinin değerlendirilmesi
- Verilerin hesap modeline aktarılıp yönetmelikte tanımlı yönteme göre analiz edilmesi
Numune alınan noktalar sonradan onarılır. İnceleme sırasında dairelerde sınırlı ölçüde kırım yapılması gerekebilir.
3. Raporun idareye sunulması
Kuruluş, hazırladığı raporu ilgili idareye iletir. Rapor incelenip uygun bulunduğunda yapı riskli yapı olarak kaydedilir.
4. Tapu şerhi ve tebligat
Riskli yapı kararı tapu kütüğüne işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Bu aşamadan sonra itiraz ve yıkım süreçlerine ilişkin süreler işlemeye başlar.
5. İtiraz
Maliklerin tespit sonucuna itiraz hakkı bulunur. İtiraz, teknik heyet tarafından değerlendirilir. İtiraz süresi ve usulü mevzuatla belirlenir; güncel süreleri ilgili idareden teyit etmek gerekir.
Sık sorulan noktalar
- Kiracılar başvurabilir mi? Başvuru hakkı malike aittir.
- Bina yeni ise tespit yapılabilir mi? Yapılabilir; sonuç, yapının gerçek performansına bağlıdır.
- Tespit ücretini kim öder? Genellikle başvuran malik öder; sonrasında paylaşımı maliklerin kendi aralarındaki anlaşmaya bağlıdır.
- Riskli çıkmazsa ne olur? Süreç durur. Yapı için güçlendirme gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilebilir.
Tespit sonrası ne oluyor?
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yapının tahliyesi ve yıkımı gündeme gelir. Malikler, yeni yapının nasıl yapılacağına ilişkin kararı mevzuatta öngörülen çoğunlukla alır. Bu aşamada müteahhit seçimi ve sözleşme süreci başlar.
Sonraki adımları Kentsel Dönüşümde Hak Sahibi Olarak Süreç Nasıl İşler? yazımızda anlattık.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Başvurduğunuz kuruluşun lisanslı olduğunu doğrulayın.
- Raporun bir nüshasını mutlaka alın ve saklayın; sonraki tüm süreçlerde dayanak olur.
- Tespit sürecini bir müteahhidin yönlendirmesiyle değil, maliklerin ortak kararıyla başlatmak, ileride pazarlık gücünüzü korur.
- Rapor sonucunu diğer maliklerle paylaşın; bilgi asimetrisi süreci uzatan en büyük etkendir.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı tespiti için kaç malikin onayı gerekir?
Tespit başvurusu için maliklerden birinin talebi yeterlidir. Tüm maliklerin onayı aranmaz.
Riskli yapı tespitini kim yapar?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar yapar. Kuruluşun lisanslı olduğunu doğrulamanız önerilir.
Rapora itiraz edilebilir mi?
Evet, maliklerin itiraz hakkı bulunur ve itiraz teknik heyetçe değerlendirilir. İtiraz süresi ve usulü için ilgili idareden güncel bilgi alınmalıdır.
İnceleme sırasında daireye zarar verilir mi?
Karot ve donatı tespiti için sınırlı ölçüde kırım yapılır; bu noktalar sonradan onarılır. İşlem, yapının taşıma kapasitesini anlamlı ölçüde etkilemeyecek şekilde planlanır.
Kaynaklar
Bağlantılar kurumların resmî sayfalarına yönlendirir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit ediniz.
