Arsanızı Müteahhide Verirken Dikkat Edilmesi Gereken 14 Husus

Arsasını kat karşılığı vermek, çoğu insanın hayatında bir kez yaptığı bir işlemdir. Karşı taraf içinse rutindir. Bu asimetri, sözleşmenin detaylarını bilmeyen arsa sahibinin aleyhine sonuç doğurabilir. Aşağıdaki başlıklar, imza atmadan önce cevabını bilmeniz gereken sorulardır.

Müteahhidin yeterliliği

1. Yetki belgesi var mı?

Türkiye'de yapı müteahhitliği yapabilmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın sisteminde kayıtlı olmak ve yetki belge numarası almak gerekir. Bu numara, müteahhidin hangi büyüklükte iş yapmaya yetkili olduğunu da belirler. Görüştüğünüz firmadan belge numarasını isteyin ve resmi sistem üzerinden doğrulayın. Belgesi olmayan veya sınıfı projenize yetmeyen bir müteahhitle sözleşme yapmak, ruhsat aşamasında sürecin durmasına yol açar.

2. Bitirdiği işleri gördünüz mü?

Broşür değil, bina bakın. Müteahhidin tamamladığı en az iki projeyi yerinde gezin. Tercihen teslimden birkaç yıl geçmiş olanları seçin: yeni binada her şey iyi görünür, sorunlar ikinci-üçüncü yılda ortaya çıkar. Mümkünse o binalarda oturanlarla konuşun. Kapıcıya sormak bile çoğu zaman en dürüst bilgiyi verir.

3. Teminat verebiliyor mu?

Banka teminat mektubu, ipotek veya kefalet gibi bir güvence, müteahhidin işi bırakması ihtimaline karşı elinizdeki tek somut araç olabilir. Teminatın tutarı, hangi hallerde nakde çevrileceği ve ne zaman iade edileceği yazılı olmalıdır. Teminat vermeyi kategorik olarak reddeden bir müteahhit, kendi finansal gücü hakkında size bir şey söylüyor demektir.

Sözleşmenin şekli ve içeriği

4. Noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devri taahhüdü içerdiği için resmi şekle tabidir. Notere gidip hazır bir metni onaylatmak (onaylama) ile noterin metni bizzat düzenlemesi (düzenleme şeklinde) arasında hukuki güç farkı vardır. Adi yazılı sözleşmeye veya basit noter onayına razı olmayın; bu, ileride uyuşmazlık çıktığında sözleşmenin geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.

5. Hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu net mi?

"%50 arsa sahibine" ifadesi tek başına hiçbir şey ifade etmez. Zemin kattaki kuzey cepheli daire ile son kattaki teraslı daire aynı yüzdenin içinde çok farklı değerlerdir. Sözleşmeye kat ve bağımsız bölüm numarasıyla liste eklenmeli, mümkünse onaylı mimari projedeki numaralarla eşleştirilmelidir. Proje henüz kesinleşmediyse, paylaşımın hangi ilkeye göre yapılacağı yazılmalıdır.

6. Tapu devri kademeli mi?

Arsa sahibi açısından en kritik maddedir. Arsa payının tamamını sözleşme anında devretmek, müteahhit işi yarım bıraktığında sizi çok zor bir tabloya sokar. Yaygın ve koruyucu uygulama, devrin inşaatın seviyesine bağlanmasıdır: örneğin temel atıldığında bir kısım, kaba yapı bittiğinde bir kısım, iskân alındığında kalanı. Hangi seviyede ne kadar devir yapılacağı sözleşmede açıkça yazmalıdır.

7. Teslim süresi ve gecikme cezası yazılı mı?

Teslim tarihi net bir gün olarak belirlenmeli, sürenin ne zaman başladığı (sözleşme tarihi mi, ruhsat tarihi mi) açıkça yazılmalıdır. Gecikme halinde uygulanacak cezai şart caydırıcı bir tutarda olmalı; sembolik bir rakam koruma sağlamaz. Mücbir sebep tanımının fazla geniş tutulmamasına dikkat edin — her gecikmeyi mücbir sebebe bağlayan bir madde, teslim tarihini anlamsız kılar.

8. Fesih ve tapu iptali koşulları düzenlenmiş mi?

İşler yolunda gitmediğinde ne olacağı, işler yolunda giderken yazılır. Müteahhidin hangi durumlarda temerrüde düşmüş sayılacağı, size ne kadar süre önce ihtar çekme yükümlülüğü doğacağı, sözleşmenin feshi halinde devredilmiş tapu paylarının nasıl geri döneceği ve yapılmış imalatın bedelinin nasıl hesaplanacağı açıkça düzenlenmelidir.

Teknik içerik ve kalite

9. Teknik şartname sözleşmenin eki mi?

"Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır" cümlesi hukuken belirsizdir. Sözleşmeye ek olarak; ısı ve su yalıtımı sistemi, pencere doğrama profili, cam özelliği, seramik ve parke sınıfı, kombi/klima markası, asansör markası ve kapasitesi, elektrik ve sıhhi tesisat malzemeleri gibi kalemleri içeren bir mahal listesi ve teknik şartname eklenmelidir. Marka yazılmışsa "veya muadili" ifadesinin neyi kapsadığı tanımlanmalıdır.

Beton sınıfının ne anlama geldiğini ve neden yalnızca sınıf yazmanın yetmediğini Beton Kalitesi Nasıl Anlaşılır? yazımızda ayrıntılı anlattık.

10. Yapı denetim firmasını kim seçiyor?

Yapı denetim kuruluşu, imalatın projeye ve yönetmeliğe uygunluğunu denetlemekle yükümlüdür. Seçim ve ilişkinin tamamen müteahhidin kontrolünde olması, denetimin işlevini zayıflatabilir. Denetim raporlarının bir nüshasının size de verilmesini sözleşmeye yazdırmak, süreci takip edebilmeniz açısından pratik bir korumadır.

Mülkiyet, masraf ve süreç

11. Tapu kaydındaki takyidatlar temiz mi?

Kendi tapunuzda ipotek, haciz, şerh veya intifa hakkı olup olmadığını güncel tapu kaydından kontrol edin. Aynı şekilde, süreç içinde müteahhidin kendi payı üzerine ipotek koydurup koyduramayacağı sözleşmede düzenlenmelidir. Müteahhidin finansman için bankaya verdiği ipotek, işin yarım kalması halinde sizin dairelerinizi de etkileyebilir.

12. Ruhsat, iskân ve abonelikler kimin yükümlülüğünde?

İnşaat ruhsatı almak, yapı denetim sözleşmesini yapmak, iskân (yapı kullanma izin belgesi) başvurusunu tamamlamak ve elektrik-su-doğalgaz aboneliklerini bağlatmak ayrı ayrı işlerdir. Her birinin kimin sorumluluğunda olduğu ve masrafının kime ait olduğu tek tek yazılmalıdır. İskân alınmadan teslim kabul edilmemelidir; iskânsız bina, ileride satış ve kredi kullanımında sorun çıkarır.

13. Vergi ve masraf paylaşımı belirli mi?

Tapu harcı, damga vergisi, noter masrafı, proje ve ruhsat harçları, yapı denetim bedeli ciddi tutarlara ulaşır. Hangi kalemin kime ait olduğu sözleşmede kalem kalem yazılmalıdır. Ayrıca kat karşılığı işlemlerin vergisel sonuçları kişinin durumuna göre değişebildiği için, imzadan önce bir mali müşavire danışmanız yerinde olur.

14. Mevcut yapıda oturuyorsanız kira yardımı var mı?

Arsanızda halihazırda bir bina varsa ve içinde oturuyorsanız, inşaat süresince nerede yaşayacağınız bir maliyet kalemidir. Aylık kira yardımı tutarı, kaç ay boyunca ödeneceği, gecikme halinde ödemenin devam edip etmeyeceği ve taşınma masrafının kime ait olduğu sözleşmeye yazılmalıdır.

Kısa kontrol listesi

• Yetki belge numarasını resmi sistemden doğruladım.
• Tamamladığı en az iki projeyi yerinde gezdim.
• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılacak.
• Bana ait bağımsız bölümler kat ve numara ile listelendi.
• Tapu devri inşaat seviyesine bağlandı.
• Teslim tarihi ve gecikme cezası yazılı.
• Teknik şartname sözleşmeye ek olarak imzalandı.
• Tapu kaydındaki takyidatları kontrol ettim.
• Teminat konusu çözüldü.
• Ruhsat, iskân ve abonelik yükümlülükleri dağıtıldı.
• Vergi ve masraflar kalem kalem paylaştırıldı.
• Kira yardımı ve taşınma bedeli belirlendi.
• Fesih ve tapu iptali koşulları düzenlendi.
• Yapı denetim raporlarını görebileceğim.