Bir Arsa Satın Almadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken 12 Şey

Arsa alımı, konut alımından daha risklidir; çünkü satın aldığınız şey görünen toprak değil, o toprağın üzerinde yapabilecekleriniz ve üzerindeki haklardır. Bu maddelerin çoğu satıştan sonra düzeltilemez.

Mülkiyet ve tapu

1. Tapu kaydını güncel olarak inceleyin

Satıcının gösterdiği eski bir tapu fotokopisi yeterli değildir. Güncel tapu kaydında malik bilgisi, hisse durumu, ipotek, haciz ve şerhler görünür. Bu kayda tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden ulaşabilirsiniz.

2. Hisseli mi, müstakil mi?

Hisseli tapuda arsanın belirli bir bölümü değil, tamamının bir oranı size aittir. Fiilen hangi bölümü kullanacağınız, diğer hissedarlarla yapılan anlaşmaya bağlıdır. İnşaat yapmak için genellikle tüm hissedarların katılımı gerekir. Ucuz görünen hisseli arsalar çoğu zaman bu nedenle ucuzdur.

3. Şerh ve beyanları okuyun

Tapunun beyanlar hanesinde kamulaştırma şerhi, irtifak hakkı, geçit hakkı veya arkeolojik sit kaydı bulunabilir. Bunlar parselin kullanımını doğrudan kısıtlar.

4. Satıcının yetkisini doğrulayın

Satış vekâletle yapılıyorsa vekâletnamenin kapsamını ve geçerliliğini kontrol edin. Mirasçılar arasında paylaşılmamış bir taşınmazda tek bir mirasçının satış yapması mümkün olmayabilir.

İmar ve yapılaşma

5. İmar durumu belgesini kendiniz alın

Satıcının beyanına güvenmeyin. Belediyenin imar müdürlüğünden güncel tarihli belge alın. Parselin imarlı mı, imarsız mı olduğu; konut, ticaret veya sanayi alanında mı kaldığı bu belgede yazar.

Belgedeki kısaltmaları İmar Durumu Belgesi Nasıl Okunur? yazımızda açıkladık.

6. TAKS, KAKS ve çekme mesafelerini not edin

Aynı büyüklükteki iki arsadan biri iki kat fazla inşaat hakkı verebilir. Arsanın değeri metrekaresinden değil, bu sayılardan gelir.

7. Yola terk ve düzenleme ortaklık payı

Parselden yola veya kamuya terk yapılması gerekiyorsa, elinize geçecek net alan tapuda yazan alandan küçüktür. İmar uygulaması yapılmamış parsellerde bu kesinti önemli boyutlara ulaşabilir.

8. Yol cephesi ve ulaşım

Parselin resmi imar yoluna cephesi var mı? Fiilen kullanılan bir yol, imar planında yol olarak görünmüyorsa ruhsat aşamasında sorun çıkar. Cephe genişliği de plan verimliliğini doğrudan etkiler.

Fiziksel durum

9. Kadastro sınırı ile fiili sınırı karşılaştırın

Duvar, çit veya ağaç sırası her zaman gerçek sınırı göstermez. Tereddüt varsa kadastro müdürlüğünden aplikasyon (yer gösterme) talep edilebilir. Komşu tecavüzü, satın aldıktan sonra çözülmesi en zahmetli sorunlardandır.

10. Zemin ve topoğrafya

Eğimli parsellerde istinat duvarı ve kazı maliyeti ciddi tutarlara ulaşır. Zemin koşulu temel tipini değiştirebilir. Çevredeki yapıların temel tipleri fikir verir.

Zeminin projeye etkisini Zemin Etüdü Nedir? yazımızda ele aldık.

11. Altyapı durumu

Su, elektrik, doğalgaz ve kanalizasyon bağlantılarının parsele ulaşıp ulaşmadığını ilgili kurumlardan sorun. Altyapısı olmayan bir parselde bu bağlantıların maliyeti alıcıya kalır.

12. Çevredeki plan kararları

Parselin yanından geçmesi planlanan bir yol, yakınına yapılacak bir tesis veya bölgeye ilişkin plan değişiklikleri değeri hem yukarı hem aşağı çekebilir. Belediyenin askıya çıkardığı plan değişikliklerini takip etmek mümkündür.

Satın alma anında

• Devir işlemi tapu müdürlüğünde yapılır. Harici sözleşme mülkiyet geçirmez.
• Ödeme, tapu devriyle eş zamanlı planlanmalıdır.
• Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, sonradan hem vergisel hem hukuki sorun doğurabilir.
• Emlak vergisi ve varsa birikmiş borçların durumunu belediyeden teyit edin.