Bu soru arsa sahiplerinin en çok sorduğu sorudur ve çoğu zaman tek bir çarpma işlemiyle cevaplanmaya çalışılır. Oysa emsalden daire sayısına giden yolda, sayıyı aşağı çeken en az yedi değişken vardır.
Önce emsal, sonra gerçek
Emsal size toplam inşaat alanını verir. 500 m² arsada emsal 1,60 ise 800 m² inşaat hakkınız vardır. Ancak bu 800 m²'nin tamamı daire olmaz.
Sayıyı değiştiren yedi değişken
1. Çekme mesafeleri
Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri, binanın oturabileceği alanı sınırlar. Dar ve uzun bir parselde çekme mesafeleri sonrası kalan alan, TAKS'ın izin verdiğinden küçük olabilir. Bu durumda belirleyici olan TAKS değil, geometridir.
2. Merdiven, asansör ve hol
Her katta merdiven, asansör kuyusu, asansör önü ve kat holü yer kaplar. Bu çekirdek alanı daire olarak satılamaz ama emsalden düşer. Küçük parsellerde çekirdeğin toplam alana oranı yükselir; verimlilik düşer.
3. Otopark zorunluluğu
Yönetmelik ve plan notları, bağımsız bölüm başına belirli sayıda otopark yeri ister. Otopark bodrumda çözülemiyorsa zemin katın bir kısmı otoparka ayrılır ve daire yapılabilecek alan azalır. Otopark sayısı, dolaylı olarak daire sayısını sınırlayan en sert kısıtlardan biridir.
4. Sığınak ve teknik hacimler
Belirli büyüklüğün üzerindeki yapılarda sığınak, su deposu, hidrofor, jeneratör ve pano odası gibi teknik hacimler zorunludur. Bunlar da satılabilir alandan çıkar.
5. Daire tipi dağılımı
800 m² satılabilir alanı 80 m²'lik dairelere bölerseniz 10 daire, 160 m²'lik dairelere bölerseniz 5 daire çıkar. Bölgedeki talep 2+1 ağırlıklıysa daire sayısı artar; 4+1 talebi varsa azalır. Bu bir imar kısıtı değil, pazarlama kararıdır — ama nihai sayıyı en çok değiştiren etkendir.
6. Emsale dahil olmayan alanlar
Bazı alanlar plan notlarına ve yönetmeliğe göre emsal dışında tutulabilir. Bu, projeye ciddi biçimde alan kazandırabileceği için hesabı hem yukarı hem aşağı çekebilir. Parsel bazında mimara teyit ettirilmesi gereken en kritik ayrıntı budur.
7. Kat yüksekliği ve Hmax
Emsaliniz beş kata yetse bile Hmax dört kata izin veriyorsa, kalan emsali kullanamazsınız. Bu durumda inşaat alanı hakkınızın bir kısmı fiilen boşa gider.
Pratik yaklaşım
Kaba bir fikir edinmek için toplam inşaat alanının yaklaşık dörtte birinin çekirdek, teknik hacim ve ortak alanlara gideceğini varsayabilirsiniz. Kalan alanı hedeflediğiniz ortalama daire büyüklüğüne bölmek size bir aralık verir. Ancak bu yalnızca bir ön fikirdir; kesin sayı, mimarın onaylı projesiyle ortaya çıkar.
Brüt ve net metrekare farkının bu hesaba etkisini Brüt ve Net Metrekare Arasındaki Fark Nedir? yazımızda anlattık.
Sık yapılan hata
Görüşme sırasında sunulan "bu arsaya 12 daire çıkar" ifadesini yazılı bir taahhüt gibi algılamak yaygın bir hatadır. Daire sayısı, onaylı mimari proje ve ruhsatla kesinleşir. Sözleşmede daire sayısı yerine size ait bağımsız bölümlerin listesi ve toplam alanı yazılmalıdır.
Sık sorulan sorular
500 m² arsaya kaç daire yapılır?
Tek bir cevabı yoktur. Emsal, çekme mesafeleri, otopark zorunluluğu, çekirdek alanı ve hedeflenen daire büyüklüğüne göre değişir. Aynı 500 m² parselde emsale ve daire tipine bağlı olarak 4 daire de 12 daire de çıkabilir.
Emsalden daire sayısını kendim hesaplayabilir miyim?
Kaba bir aralık için hesaplayabilirsiniz: toplam inşaat alanının yaklaşık dörtte biri ortak alan ve teknik hacimlere gider, kalan alan ortalama daire büyüklüğüne bölünür. Kesin sayı yalnızca onaylı mimari projeyle belirlenir.
Otopark daire sayısını neden etkiler?
Bağımsız bölüm başına zorunlu otopark yeri sağlanamıyorsa proje onaylanmaz. Otopark bodrumda çözülemediğinde zemin kattan alan ayrılır ve daire yapılabilecek alan azalır.
Kaynaklar
Bağlantılar kurumların resmî sayfalarına yönlendirir. Mevzuat ve uygulama zamanla değişebileceği için güncel durumu ilgili kurumdan teyit ediniz.
